Skatt på leieinntekt

Sist oppdatert 8. september 2026 — for inntektsåret 2026

Leier du ut bolig i Norge, lurer du sannsynligvis på hvor mye skatt du må betale på leieinntekten. Svaret avhenger av hvilken type bolig du leier ut, om du selv bor der, og om du leier ut på kort eller lang sikt. For noen er leieinntekten helt skattefri, mens andre må betale 22 prosent skatt av overskuddet. I denne guiden går vi gjennom hvordan leieinntekt beskattes, når utleie er skattefritt, og hvordan du regner ut skatten – med konkrete eksempler bygget på gjeldende satser fra Skatteetaten.

Hvordan beskattes leieinntekt?

Leieinntekt regnes som kapitalinntekt. Den skattlegges etter realisasjonsprinsippet, som betyr at inntekten tidfestes til det året du har et ubetinget krav på den – uavhengig av når leietaker faktisk betaler (jf. skatteloven § 14-2).

I praksis havner all utleie i én av tre kategorier:

• Skattefritt – du betaler ingen skatt, og trenger som regel ikke rapportere inntekten i skattemeldingen.
• Sjablongbeskatning – en forenklet beregning som gjelder korttidsutleie av egen bolig.
• Regnskapsbehandling – du skatter av overskuddet, altså leieinntekt minus dokumenterte utgifter.

Hvilken kategori du havner i, avgjøres av situasjonen din: om du selv bor i boligen, hvor stor del du leier ut, og om utleien er kort- eller langtid. Resten av artikkelen går gjennom hver kategori.

Hvor mye skatt betaler du på leieinntekt?

Skattepliktig leieinntekt beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent.

Men 22 prosent regnes ikke alltid av hele leieinntekten. Avhengig av kategori beregnes skatten av hele overskuddet (regnskapsbehandling), av en sjablongmessig andel (korttidsutleie av egen bolig), eller av ingenting (skattefritt). Det er altså selve beregningsmåten – ikke bare satsen – som avgjør hva du sitter igjen med.

Satsene og eksemplene på denne siden bruker den ordinære satsen på alminnelig inntekt, 22 %. Er du skattemessig bosatt i Finnmark eller i én av de sju kommunene i Nord-Troms — Karlsøy, Kvænangen, Kåfjord, Lyngen, Nordreisa, Skjervøy og Storfjord — er satsen 18,5 % for inntektsåret 2026. Satsen følger hvor du selv bor, ikke hvor eiendommen ligger. Er du i tvil om hvilken sats som gjelder for deg, sjekk skatteetaten.no.

Når er utleie skattefritt?

Utleie av egen bolig kan være helt skattefri etter skatteloven § 7-2. Ved langtidsutleie (leieforhold på minst 30 dager) gir to situasjoner skattefrihet:

• Du leier ut halvparten eller mindre av egen bolig, regnet etter utleieverdi. Da er leieinntekten skattefri uansett hvor mye du tjener.
• Du leier ut mer enn halvparten (eller hele boligen i en periode), men samlet leieinntekt er 20 000 kroner eller lavere i inntektsåret.

Vær oppmerksom på at 20 000-grensen er en terskel, ikke et fribeløp. Overstiger leieinntekten 20 000 kroner, blir hele beløpet skattepliktig – ikke bare det som overstiger grensen.

Eksempel: skattefri utleie

Du bor i egen enebolig og leier ut en kjellerleilighet som utgjør mindre enn halvparten av boligen. Da er leieinntekten skattefri uansett beløp. Leier du derimot ut mer enn halvparten og får 18 000 kroner i året, er det fortsatt skattefritt fordi du er under 20 000-grensen. Får du 21 000 kroner, blir hele beløpet skattepliktig – ikke bare de 1 000 kronene over grensen.

Sjablongmetoden (korttidsutleie av egen bolig)

Leier du ut egen bolig på korttidsbasis – leieforhold under 30 dager, typisk via Airbnb eller lignende plattformer – gjelder sjablongmetoden:

• De første 15 000 kronene i leieinntekt per inntektsår er skattefrie. Dette er et reelt fribeløp.
• Av beløpet over 15 000 kroner regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.
• Den skattepliktige andelen beskattes med 22 prosent.

Med sjablongmetoden kan du ikke trekke fra faktiske utgifter i tillegg. Sjablongfradraget på 15 prosent er ment å dekke alle kostnadene knyttet til utleien.

Eksempel: sjablongberegning

Du leier ut et rom via Airbnb og tjener 50 000 kroner i løpet av året:

1. Brutto leieinntekt: 50 000 kr
2. Trekk fra fribeløpet: 50 000 − 15 000 = 35 000 kr
3. Skattepliktig andel (85 %): 35 000 × 85 % = 29 750 kr
4. Skatt (22 %): 29 750 × 22 % = 6 545 kr

Effektiv skatt blir dermed rundt 13 prosent av brutto leieinntekt, noe som gjør korttidsutleie av egen bolig skattemessig gunstig.

Regnskapsbehandling (sekundærbolig og større utleie)

Regnskapsbehandling betyr at du skatter av overskuddet: leieinntekt minus dokumenterte, fradragsberettigede utgifter. Dette gjelder blant annet:

• Sekundærbolig – en bolig du ikke selv bor i. Leieinntekten er skattepliktig fra første krone, uansett om du leier ut kort eller lenge.
• Egen bolig der du leier ut mer enn halvparten på langtid og samlet leieinntekt overstiger 20 000 kroner – da er hele inntekten skattepliktig.

Overskuddet beskattes med 22 prosent. Til gjengjeld kan du trekke fra utgifter knyttet til utleien, som vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter. Se vår oversikt over hvilke fradrag du kan trekke fra på utleie.

Eksempel: regnskapsbehandling

Du leier ut en sekundærbolig og får 150 000 kroner i leieinntekt. Du har dokumenterte utgifter på 40 000 kroner:

1. Overskudd: 150 000 − 40 000 = 110 000 kr
2. Skatt (22 %): 110 000 × 22 % = 24 200 kr

Beløpene for inntekt og utgifter er bare et eksempel – din skatt avhenger av dine faktiske tall.

Fritidsbolig og hytte

En fritidsbolig regnes verken som egen bolig eller som sekundærbolig, og beskatningen følger en egen regel. Det som avgjør, er om du selv bruker fritidsboligen – ikke hvor lange leieforholdene er. Grensen på 30 dager, som skiller sjablong fra regnskap ved utleie av egen bolig, har altså ingen betydning her.

Når du bruker fritidsboligen selv

Bruker du fritidsboligen selv i rimelig omfang, beskattes leieinntekten etter sjablongmetoden – samme modell som ved korttidsutleie av egen bolig. De første 15 000 kronene i leieinntekt per inntektsår er skattefrie, og 85 prosent av det overskytende beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent. Faktiske utgifter kan du ikke trekke fra i tillegg – sjablongfradraget på 15 prosent skal dekke kostnadene ved utleien.

Når fritidsboligen bare leies ut

Er fritidsboligen en ren utleieeiendom du ikke bruker selv, gjelder ikke sjablongmetoden. Da faller utleien utenfor fritaksbehandlingen: hele leieinntekten er skattepliktig fra første krone, og du skatter av overskuddet etter regnskapsbehandling. Til gjengjeld kan du trekke fra dokumenterte utgifter knyttet til utleien – se vår oversikt over hvilke fradrag du kan trekke fra på utleie.

Hva som regnes som rimelig omfang

Hva som regnes som rimelig omfang, er en skjønnsvurdering. Er du i tvil om hvilken av de to situasjonene som gjelder for din fritidsbolig, sjekk skatteetaten.no. Er leieinntekten skattepliktig, finner du framgangsmåten i hvordan fylle ut skattemeldingen for utleieinntekter.

Hva kan du trekke fra?

Ved regnskapsbehandling kan du trekke fra utgifter som er knyttet til utleien, for eksempel vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, felleskostnader og annonsering. En viktig grense gjelder møbler og innbo: koster en gjenstand mindre enn 30 000 kroner, kan du trekke fra hele kostnaden med en gang. Koster den 30 000 kroner eller mer (og har minst tre års levetid), må den i stedet avskrives over flere år etter saldometoden, jf. skatteloven § 14-40.

Ved sjablongbeskatning og skattefri utleie får du derimot ikke trekke fra utgifter i tillegg. For en full gjennomgang, les hvilke fradrag du kan trekke fra på utleie.

Hvordan beregnes skatten?

Kort oppsummert beregnes skatten slik i hver kategori:

• Skattefritt: ingen skatt. Skattbar inntekt = 0.
• Sjablong (korttid egen bolig): skattbar inntekt = (leieinntekt − 15 000) × 85 %. Skatt = skattbar inntekt × 22 %.
• Regnskap (sekundærbolig / stor egen-bolig-utleie over terskelen): skattbar inntekt = leieinntekt − dokumenterte utgifter. Skatt = skattbar inntekt × 22 %.

Korttid vs. langtid

Forskjellen mellom korttids- og langtidsutleie avgjør ofte hvilken kategori du havner i. Grensen går ved 30 dager per leieforhold: under 30 dager er korttid, 30 dager eller mer er langtid. For fritidsbolig er det derimot egen bruk som avgjør, ikke lengden på leieforholdene. Tabellen oppsummerer hovedreglene, medregnet begge tilfellene for fritidsbolig:

For en grundigere sammenligning, se korttidsutleie vs. langtidsutleie.

Slik fører du det i skattemeldingen

Skattepliktig leieinntekt føres i skattemeldingen under temaet for utleie av fast eiendom. Er utleien skattefri, trenger du normalt ikke rapportere den. Ved sjablongbeskatning fører du den skattepliktige andelen, og ved regnskapsbehandling fører du inntekter og fradrag hver for seg. Ta vare på kvitteringer, fakturaer og kontrakter – Skatteetaten kan be om dokumentasjon i inntil ti år etter inntektsåret. En steg-for-steg-gjennomgang finner du i hvordan fylle ut skattemeldingen for utleieinntekter.

Ofte stilte spørsmål

Hvor mye skatt betaler du på leieinntekt?

Skattepliktig leieinntekt beskattes som kapitalinntekt med 22 prosent. Hvor mye du faktisk betaler avhenger av om utleien er skattefri, beskattes etter sjablongmetoden, eller regnskapsbehandles. Den ordinære satsen gjelder utenfor Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms. Er du skattemessig bosatt der, er satsen 18,5 prosent — se skatteetaten.no.

Er skattesatsen på leieinntekt den samme i hele landet?

Nei. Den ordinære satsen på alminnelig inntekt er 22 prosent. Er du skattemessig bosatt i Finnmark eller i én av de sju kommunene i Nord-Troms — Karlsøy, Kvænangen, Kåfjord, Lyngen, Nordreisa, Skjervøy og Storfjord — er satsen 18,5 prosent for inntektsåret 2026. Satsen følger hvor du selv bor, ikke hvor eiendommen ligger.

Når er leieinntekt skattefri?

Leier du ut halvparten eller mindre av egen bolig (regnet etter utleieverdi) på langtid, er inntekten skattefri uansett beløp. Leier du ut mer enn halvparten, er den skattefri bare hvis samlet leieinntekt er 20 000 kroner eller lavere i inntektsåret.

Hva er sjablongmetoden?

Sjablongmetoden gjelder korttidsutleie av egen bolig. De første 15 000 kronene er skattefrie, og 85 prosent av det overskytende beskattes med 22 prosent. Du kan ikke trekke fra faktiske utgifter i tillegg. Den ordinære satsen gjelder utenfor Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms. Er du skattemessig bosatt der, er satsen 18,5 prosent — se skatteetaten.no.

Må jeg skatte av utleie av hytte?

Det avhenger av om du bruker fritidsboligen selv. Bruker du den selv i rimelig omfang, beskattes leieinntekten etter sjablongmetoden: de første 15 000 kronene i leieinntekt per inntektsår er skattefrie, og en fast andel av det overskytende er skattepliktig. Er fritidsboligen en ren utleieeiendom du ikke bruker selv, gjelder ikke sjablongmetoden – da er hele leieinntekten skattepliktig fra første krone, mot fradrag for dokumenterte utgifter. Lengden på leieforholdene avgjør ikke.

Må jeg skatte av inntekt fra Airbnb?

Leier du ut egen bolig i leieforhold kortere enn 30 dager, gjelder sjablongmetoden med 15 000 kroner i fribeløp. Leier du ut en sekundærbolig, er inntekten skattepliktig fra første krone.

Hva kan jeg trekke fra på utleie?

Ved regnskapsbehandling kan du trekke fra utgifter som vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter og annonsering. Møbler og innbo som koster 30 000 kroner eller mer må avskrives over flere år i stedet for å trekkes fra med en gang.

Hva skjer hvis langtidsinntekten overstiger 20 000 kroner?

Da blir hele leieinntekten skattepliktig, ikke bare beløpet over 20 000 kroner. Grensen er en terskel (alt-eller-ingenting), ikke et fribeløp.

Leiero er ikke skatterådgivning. Denne artikkelen er kun ment som generell veiledning. Sjekk alltid Skatteetaten sine nettsider for oppdaterte regler, og kontakt Skatteetaten ved tvil.